Quem é o responsável pela manutenção de um imóvel alugado: o inquilino ou o proprietário? Entenda as responsabilidades de cada um

Ao alugar um imóvel, uma das questões mais comuns que surgem, tanto para inquilinos quanto para proprietários, é: quem deve arcar com os custos e os esforços de manutenção do imóvel? Essa dúvida é mais do que válida, afinal, a conservação do espaço é importante para ambas as partes — para o inquilino, que precisa morar ou utilizar um local em boas condições, e para o proprietário, que busca proteger seu investimento.

Por isso, preparamos este artigo exclusivo para esclarecer essa questão, explicando as responsabilidades principais de inquilinos e proprietários de acordo com a legislação brasileira e as boas práticas do mercado imobiliário. Então, continue lendo!

De quem é a responsabilidade pela manutenção do imóvel?

De forma geral, a divisão de responsabilidades segue alguns critérios baseados no tipo de manutenção ou reparo necessário. A legislação brasileira, por meio da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), detalha essas responsabilidades e serve como referência para evitar conflitos entre as partes. Resumidamente, a regra principal é:

1 – Manutenções ordinárias e pequenos reparos são responsabilidade do inquilino.

2 – Reparos estruturais ou derivados de problemas pré-existentes são de responsabilidade do proprietário.

Vamos entender melhor os motivos disso e detalhar cada caso.

Responsabilidades do inquilino: o que ele deve cuidar?

O inquilino, como usuário direto do imóvel, deve ser o principal responsável pela preservação cotidiana e pelo uso adequado do imóvel durante o contrato de locação. Algumas das obrigações mais comuns incluem:

1 – Pequenas manutenções e reparos cotidianos: o inquilino deve realizar reparos simples que surgem devido ao uso normal do imóvel. Alguns exemplos incluem:

– Troca de lâmpadas, chuveiros e torneiras;

– Reparos em tomadas e interruptores;

– Substituição de peças mecânicas de equipamentos que já estavam no imóvel, como botões de descarga;

– Reparo de pequenos danos causados por ele, como arranhões na pintura.

2 – Manutenção preventiva: zelar pela conservação do imóvel é dever do inquilino. Isso significa cuidar para evitar problemas como:

– Lidar com vazamentos simples (antes de se agravarem);

– Não deixar o imóvel sofrer com sujeira excessiva ou falta de ventilação, o que pode causar mofo e outros danos;

– Garantir que as instalações permaneçam seguras e operantes.

3 – Reparos decorrentes de mau uso: caso o inquilino cause algum dano ao imóvel por uso inadequado, ele deverá arcar com os custos de reparação. Por exemplo:

– Se um piso for riscado por movimentação descuidada de móveis;

– Se houver manchas ou buracos na parede causados por negligência.

4 – Devolução do imóvel no estado original: Ao término do contrato, o inquilino deve entregar o imóvel no mesmo estado em que o recebeu (salvo os desgastes naturais decorrentes do uso). Isso significa reparar quaisquer alterações feitas, como remover papéis de parede ou corrigir pinturas diferentes realizadas sem prévia autorização.

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Responsabilidades do proprietário: o que ele precisa fazer?

Por outro lado, o proprietário é o responsável por garantir que o imóvel esteja em condições adequadas de uso no momento da locação e por resolver problemas maiores que não estejam relacionados ao uso cotidiano do inquilino. As responsabilidades mais comuns incluem:

1 – Entrega do imóvel em boas condições: antes de o inquilino ocupar o espaço, o proprietário deve entregar o imóvel limpo, funcional e em condições adequadas de uso. Isso inclui:

– Instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias em bom estado;

– Pintura recente, quando necessário;

– Ausência de danos que impeçam o uso normal do imóvel.

2 – Reparos estruturais: problemas que envolvem a estrutura do imóvel, independentemente de quando surgiram, são de responsabilidade do proprietário. Exemplos incluem:

– Rachaduras em paredes ou problemas graves na fundação;

– Troca de telhados ou consertos em goteiras graves;

– Problemas elétricos complexos ou substituição de fiação elétrica;

– Vazamentos decorrentes da infraestrutura hidráulica principal.

3 – Manutenções pré-existentes ou não causadas pelo inquilino: caso o imóvel apresente problemas que não são decorrentes do uso pelo inquilino, o proprietário deve realizar os reparos. Por exemplo:

– Canos antigos que estouram ou entupimentos provocados por falhas no encanamento;

– Problemas estruturais em portões ou calçadas do imóvel;

– Troca de vidros ou janelas danificados por causas naturais (ex.: tempestades).

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