Como declarar imóvel comprado na planta no Imposto de Renda: guia completo para não errar

Comprar um imóvel na planta é um marco importante: você assume um compromisso financeiro de longo prazo, começa a construir patrimônio e, normalmente, já se imagina morando ou investindo naquele espaço. No meio de tanta expectativa, um detalhe técnico costuma ficar em segundo plano: como declarar esse imóvel na planta no Imposto de Renda.

Muita gente acha que, enquanto o imóvel não estiver pronto, não é preciso declarar nada. Outras acreditam que só depois da escritura ou da matrícula é que a Receita Federal “passa a se interessar” por aquele bem. Na prática, não é assim. Desde o momento em que você assina o contrato e começa a pagar entrada e parcelas, você já está assumindo um compromisso financeiro que deve aparecer na sua declaração, principalmente para justificar a saída de dinheiro do seu caixa e formar, ao longo dos anos, o custo total daquele imóvel.

Por isso que nós da Forthe preparamos este artigo exclusivo para te explicar, de forma detalhada e simples, como declarar imóvel na planta no Imposto de Renda, baseado na regra prática usada pelos especialistas: você declara pelo contrato e pelo que efetivamente já pagou. Então, continue lendo!

Imóvel na planta entra no Imposto de Renda? Sim, e é pelo contrato

A dúvida mais comum é: “se o imóvel ainda está em construção, não tem matrícula definitiva em meu nome, por que eu teria que declarar?”. A resposta é direta: porque, do ponto de vista da Receita Federal, você já tem um direito adquirido representado pelo contrato de compra e venda, e já existe dinheiro saindo da sua conta para pagar esse bem. Ou seja, há um patrimônio em formação e há fluxo de caixa acontecendo. Isso precisa aparecer na sua declaração.

Como ainda não existe uma matrícula individualizada em seu nome, o documento que “conta a história” do imóvel é o contrato de compra e venda firmado com a construtora ou incorporadora. É esse contrato que traz o valor total negociado, a forma de pagamento, o tipo de imóvel, o endereço e o cronograma de pagamentos. Na declaração, enquanto o imóvel estiver na planta, você não vai usar a matrícula para identificá-lo, mas sim esse contrato e os detalhes dele.

A lógica, portanto, é a seguinte: você declara o imóvel desde o primeiro ano em que começa a pagar e declara sempre com base no que já saiu do seu bolso. A Receita está menos preocupada com a etapa da obra e mais interessada em saber quanto do seu dinheiro foi destinado à aquisição daquele bem, mesmo que ele ainda não esteja pronto.

Exemplo prático: como declarar imóvel na planta no Imposto de Renda

Para entender na prática como declarar imóvel comprado na planta, imagine que você adquiriu um imóvel na planta no valor total de R$ 300.000,00. No ato da compra, pagou uma entrada de R$ 50.000,00 e, ao longo daquele mesmo ano, quitou R$ 20.000,00 em parcelas. Somando tudo, você desembolsou R$ 70.000,00 naquele ano.

Quando chegar o momento de fazer a declaração de Imposto de Renda referente a esse período, o que você precisa informar é justamente esse valor que já saiu do seu caixa. Não é correto declarar logo de início os R$ 300.000,00 como se fossem um custo totalmente realizado, porque você ainda não pagou tudo. O que a Receita quer ver na ficha de “Bens e Direitos” é quanto você efetivamente investiu até o dia 31 de dezembro daquele ano.

Na prática, se aquele foi o primeiro ano de compra:

=> Na situação do ano anterior (por exemplo, 31/12 do ano anterior à aquisição), o valor será zero, porque você ainda não tinha aquele imóvel.

=> Na situação em 31/12 do ano de aquisição, você informará R$ 70.000,00, que corresponde à soma da entrada e das parcelas pagas.

Além disso, na descrição do bem, é importante narrar claramente que se trata de um imóvel na planta, adquirido junto à determinada construtora, pelo valor total de R$ 300.000,00, com pagamento dividido entre entrada e parcelas. Você acrescenta o endereço do imóvel, o número do contrato e menciona que, até 31/12 daquele ano, foram pagos R$ 70.000,00. Dessa forma, a Receita consegue entender que você não está “inventando” um patrimônio, mas registrando um bem em construção, com um valor já pago que faz sentido com a sua movimentação financeira.

Nos anos seguintes, o raciocínio é o mesmo. Se você havia declarado R$ 70.000,00 no primeiro ano e, no ano seguinte, pagou mais R$ 30.000,00 em parcelas, a situação em 31/12 do novo ano passará a R$ 100.000,00. Ou seja, você sempre parte do valor declarado anteriormente e soma tudo o que pagou no ano seguinte. Assim, ao longo do tempo, o valor declarado na ficha de “Bens e Direitos” vai se aproximando do preço total de aquisição.

ITBI, registro e taxas: posso incluir no valor do imóvel?

Um ponto que costuma passar despercebido por muitos proprietários, mas que é extremamente relevante é a possibilidade de incluir no custo do imóvel os valores de ITBI, registro em cartório e outras despesas diretamente ligadas à aquisição. Na prática, quando o imóvel fica pronto e é possível registrar a propriedade em seu nome, você paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) — um tributo municipal — e também precisa arcar com as taxas de cartório para fazer o registro em seu nome.

Esses valores não são “gastos soltos”. Eles fazem parte, sim, do custo de aquisição do imóvel e podem ser somados ao valor que você declara em “Bens e Direitos”. Isso é muito importante porque, para a Receita Federal, quando você vier a vender esse imóvel no futuro, o que será considerado na hora de calcular o ganho de capital (o lucro sobre o qual pode incidir imposto) é a diferença entre o valor de venda e o custo total de aquisição que você declarou ao longo dos anos.

Por isso, além de declarar as parcelas e a entrada, é fundamental guardar os comprovantes de pagamento de ITBI, as guias do cartório e tudo o que se relacionar diretamente à aquisição. Quando o imóvel for concluído, você atualiza o valor do bem, incluindo esses custos, e mantém esse registro na sua declaração, consolidando o verdadeiro custo total do seu imóvel.

Quando o imóvel fica pronto: matrícula individual e ajuste no IR

Chega, então, o momento mais esperado: o imóvel fica pronto, a construtora entrega as chaves e é feito o registro em cartório, com a emissão da matrícula individual em seu nome. Do ponto de vista da declaração de Imposto de Renda, esse é um marco importante, mas não significa que você passará a declarar um “novo bem”. O que acontece, na verdade, é uma evolução do mesmo bem que você vinha declarando desde a planta.

Na ficha de “Bens e Direitos”, o imóvel continua sendo o mesmo. A diferença é que, agora, a situação deixou de ser apenas um direito de aquisição e passou a ser a propriedade devidamente registrada. Isso deve ser refletido na descrição do bem. Além das informações que já constavam — como tipo de imóvel, endereço, valor contratado, construtora e forma de pagamento —, você passa a incluir também:

=> O número da matrícula individual;

=> O cartório de registro de imóveis competente;

=> A data em que a matrícula foi realizada em seu nome.

Ao mesmo tempo, o valor do bem deverá estar atualizado para incluir não só tudo o que você pagou de entrada e parcelas, mas também o ITBI, as custas de registro e qualquer outro custo de aquisição que tenha sido efetivamente pago. Se ainda restarem parcelas de financiamento após a entrega das chaves, você seguirá, ano a ano, atualizando esse valor conforme for amortizando o saldo.

Reformas e melhorias: muita gente esquece de declarar (e perde dinheiro depois)

As reformas e melhorias feitas no imóvel também podem (e devem) ser agregadas ao valor declarado, desde que você tenha comprovação adequada. Isso vale tanto para um imóvel comprado na planta quanto para um imóvel pronto.

Por isso, é fundamental entender que reformas estruturais, melhorias permanentes e benfeitorias relevantes não são meros “gastos”. Do ponto de vista fiscal, elas compõem o custo de aquisição ajustado do seu imóvel. O caminho correto é guardar notas fiscais, recibos de serviços, contratos de obra e, ao realizar a declaração, somar esses valores ao imóvel na ficha de “Bens e Direitos”, aumentando o valor declarado daquele bem.

Muita gente “peca” justamente por não fazer essa agregação. Mantém o imóvel declarado só pelo valor da compra, ignora reformas e depois, na hora de vender, acaba pagando imposto sobre um lucro maior do que o real. É um erro silencioso, mas muito comum — e totalmente evitável com boa organização e um pouco de atenção na hora de preencher a declaração.

Não fique com dúvidas sobre como declarar seu imóvel adquirido na planta. Venha conversar com a gente. Será um prazer tirar todas as suas dúvidas. Aproveite e continue nos acompanhando nas redes sociais Instagram e Facebook. Também estamos disponíveis pelo WhatsApp (45) 99825-0505.